今回はお問合せが増えている不動産投資についてお話していきます。
不動産投資におけるリスクを減らす方法もご紹介しています。
不動産投資とは
不動産を購入して活用して収益を得る投資となります。
１インカムゲイン
毎月安定した家賃を得る方法
２キャピタルゲイン
不動産の価格が上昇した時に購入価格より高く売却して差額を収益として得る方法
不動産投資のメリット
メリット
・不動産を担保にして金融機関から融資を受ける事が出来る唯一の投資商品
→少ない自己資金で不動産を所有し、その不動産を活用し資産形成出来る
・生命保険の代わりになる
→物件を購入する時団体信用生命保険に加入する必要がある
→保障会社が残債を返済してくれる
・贈与税、相続税の対策に有効である
→時価で評価される現物や金融商品と違う
不動産は土地について路線価格、建物については固定資産税評価額を基準に評価
都心の物件であれば時価の約３０％まで圧縮される
・インフレ対策になる
→物価上昇すると連動して不動産の価格も家賃も上昇するため
不動産投資のデメリットと回避方法
リスク
・空き室リスク
最も大きなリスク。
万が一入居者がいなくなった場合、空室家賃は自分で払う事になります。
→回避方法
サブリース[1]空室の場合オーナーが家賃相当額を払う。サブリース契約を行う事で家賃の９割が保障される。契約出来る会社で行う
・金利上昇リスク
最近は史上最低の金利だが、今後は上がる事が予想されます。
→回避方法
金利上昇幅を5年1.25倍ルールが適用されている銀行にする事で大幅上昇を避けられる。
・管理会社倒産リスク
万が一管理会社が倒産すると数か月分の家賃が損してしまう。
→回避方法
HPに社員数、入居率データを確認しましょう。
我が社では雑誌に出る会社や大手スポンサー契約している会社を紹介できます。
・地震等の天災リスク
日本は地震大国です。
新耐震基準は震度６～震度７でも倒壊しない基準を満たしているので、その後の２次災害を回避しましょう。
→回避方法
地震保険に加入する。
不動産投資ローンの基準
チェックリスト
- 収入や年収
→一般的には所得５００万円以上や年収４５０万円以上 - 勤続年数
→一般的には３年以上
３年未満の場合は金利が高くなる可能性がある - 勤務先
→一般的に上場企業や公務員が信用されやすいが正社員なら対応可能 - 金融資産
→一般的には頭金や固定資産税、住宅取得費用等がかかる - 家族背景
→自分の家や家族のローン状況
不動産投資を始めるタイミング
・社会人３年以上５０代までが理想
もし早めにスタート出来れば融資金を最長期間で設定出来るので月々の返済額も少なく、買い増しも検討しやすい。
・プロに相談することが大切
物件探しから始める方が多いですが、しっかりとしたスキルがあるプロに相談すること。
プロしか出来ない事は物件情報ももちろん、金利優遇制度が強い会社と連携出来る事が一番の資産効率があがる方法です。
我が社が仲介した実例
【東京都在住２０代男性】
不動産投資に興味が湧いたので詳しい人を紹介して欲しい。
物件価格の値上がりと安定的に住んでくれる事が希望
更に社宅契約等の物件があれば尚可
→六本木にある信用性の高い不動産会社を紹介。
都内駅近で複数線路使える立地にある物件は安定的に住んでくれると期待される。
サブリースが好きな時期に契約出来る事で空室リスクを避ける事が出来るのが決め手となり契約に至った。
最後に
一言
今は不動産の価格は下がっていて、新型コロナの影響で更に下がるイメージですよね。
売却で収益なんて得られない！
と思われますよね。
もちろん購入時より住宅価格が上昇している事が一番の理想になります。
しかし買った時より住宅ローン残高は減っているので、そちらを考慮しトータルであれば良いですよね。
References
| ↑1 | 空室の場合オーナーが家賃相当額を払う。サブリース契約を行う事で家賃の９割が保障される。 |
|---|
